11月7日、幸福実現党青年局長であるトクマ氏が東京都庁で記者会見し、石原慎太郎前知事の辞職に伴う東京都知事選(11月29日告示、12月16日投開票)への出馬を表明しました。⇒http://www.hr-party.jp/new/2012/30586.html

トクマ氏（http://tokma.jp/）は「未来都市TOKYO！」をキャッチフレーズに掲げ、「東京をマンハッタンのような超高層都市に生まれ変わらせる」ことを公約として掲げました。

実際、東京の土地活用は極めて効率が悪く、土地代が東京よりはるかに安いニューヨークでは平均15階建て、パリでは6階建てであるのに対し、東京都区内の建物の平均は2.5階建てに過ぎません(尾島俊雄他著『みんなが知りたい超高層ビルの秘密』より)。

ニューヨークのマンハッタンは広い道路で整然と仕切られた大きな街区の中で、高層化されたオフィス、住宅、ホテル等が林立しています。

一方、東京は毛細血管のような細く、曲がりくねった道路に囲まれた小さな街区の中で、低層の小さな建物が密集しています。これは火災にも大変弱い都市構造です。

敷地面積に対する建築延べ面積の割合のことを「容積率」と言いますが、東京23区の使用容積率は平均で136％ですが、マンハッタンの住宅地の平均容積率は613％、オフィス街の平均容積率は1421％に達します。

その意味で、東京の土地の高度利用は極めて低いレベルにあります。

トクマ氏はこうした問題意識の下、「空中都市TOKYO」建設に向け、「容積率」の規制緩和や「空中権」売買の活性化を掲げています。

10月1日、JR東京駅丸の内側の赤れんが駅舎が5年に及ぶ大規模な保存・復元工事を終えました。

東京大空襲で焼失したドーム型の屋根や内装が復活するなど、大正3年に建築された当時さながらの重厚でレトロな姿がによみがえり、多くの観光客でにぎわう東京の名所となっています。

前代未聞の規模での東京駅の保存・復元工事には約500億円の費用がかかりました。JR東日本はこの費用を「空中権」の譲渡によって賄いました。

東京駅は容積率の約20％程度しか使っていません。JR東日本は余った容積率を売却し、空中権を購入した三菱地所は1300％だった容積率を空中権取引によって1760％まで増やし、地上38階の新丸の内ビルを建設しました。

それ以外にも、東京駅の空中権は東京ビルディング、丸の内パークビル、八重洲側の南北グラントウキョウビル等にも売却され、東京駅周辺には本来の容積率以上の高層ビル化が林立しています。

空中権取引によって、JR東日本は駅舎工事の費用を手に入れ、周辺のビルは高層化が可能になり、ビルの収益性が高まりました。入居する法人が増えれば、税収も飛躍的に伸びます。

このような「空中権取引」は、2000年に新設された「特例容積率適用区域制度(現在は特例容積率適用地区制度)」によって可能になりました。

同制度に基づき、東京都は2002年、東京駅周辺地区の都市開発を進めるべく、国内で初めて東京駅周辺の116.7ヘクタールを「特例容積率適用区域」に指定しました。(2002年5月29日 東京都「大手町・丸の内・有楽町地区 特例容積率適用地区及び指定基準」)

その結果、同地区内での空中権売買が認められ、同駅周辺の再開発が活性化し、土地の高度利用が進みました。

しかし、これまでのところ、同地区の指定は全国で上記一地区しか指定されておらず、東京駅の容積率の販売事例しかありません。

これは同地区の指定に当たっては「公共施設の整備水準」等の高いハードルが設けられていることも一因ですが、地方自治体が「空中権」の活用に消極的であることも原因です。

東京をはじめとする都市自治体の首長はリーダーシップを取って、空中の活用を積極的に進めていくべきです。

現在、丸の内ビル周辺の地価は1㎡あたり2,700万円にのぼっています(国土交通省「平成24年地価公示 東京圏の概況」)。

今こそ、「土地は増やすことはできないが、空間は増やすことができる」という発想の下、空中の高度利用に向けた都市計画にパラダイムシフトすべきです。

もし、東京の空中活用がニューヨーク並みになれば、必要な建物の建坪は6分の1で済み、残った6分の5の土地で道路の拡幅、公園の設置、豊かな公共空間等を充実でき、東京はより美しく、住みやすい街になります。

高層化によって不動産の供給量が増えれば、住宅やオフィスの賃料は下がり、より広いスペースを確保できます。

その結果、多くの人々が都心に住むことができるようになり、ニューヨークのような「職住接近型都市」が生まれます。

「未来都市・東京」建設が進めば、地方にも経済波及効果は及びます。「東京からの日本再興」は急務であり、そのためには強力なリーダーシップにより、力強い都政改革を進めていく必要があります。(文責・黒川白雲)